华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道
上海办公楼市场在刚刚过去的成交创三月出现了一股强劲的增长势头。
中原地产4月11日发布的月新数据显示，上海3月份一手写字楼市场成交量达到17.64万，沪写创下了7个月来的字楼新高。而据DTZ的成交创数据，沪写字楼在2011年的月新租金上涨了20%，而空置率却回到2008年以来的沪写新低。
有业内人士告诉记者，字楼在投资机构整体收购的成交创同时，有一部分投资客重新杀回了上海写字楼市场，因而使得沪办公楼出现了短期上扬。
第一太平戴维斯董事长刘德扬在接受记者采访时指出，股市的低迷和投资渠道的狭窄，让那些饱受煎熬的投资客一直在寻找能保值增增的“新大陆”。
“他们现在仍然不能投资住宅，但现在商办楼却给了他们新的机会。从各种数据来看，上海写字楼投资市场已经触底反弹。而写字楼价格与住宅形成的倒挂的局面，即住宅价格远比写字楼还贵，也被认为是一种投资机会。”戴德梁行写字楼部助理董事杨煜表示，受外企和国内金融机构从员工规模的快速扩张影响，今年写字楼的租金仍可能继续上涨。
成交是二月份3倍
上海办公楼在三月的成交出现了井喷的势头。
据中原地产4月11日公布的统计数据，上海三月份一手办公楼成交量高达17.64万平方米，是2月份成交量的3倍，并创下7个月以来成交量的新高。
与同处于外郊环的住宅持续低迷形成了鲜明对比，沪外郊环写字楼的表现却相当突出：3月份沪外郊环办公楼成交了3.45万平方米，是2月的3倍。
对于上海3月写字楼成交创下7个月的新高，戴德梁行写字楼部助理董事杨煜在接受记者采访时指出，这与上海写字楼空置率的降低、租金的上扬，以及投资客的异动有很大关系。
“近两年的限购令让投资客在寻找新的投资领域。而上海办公楼市场租金的上涨和空置率的下降，也让投资客对一些优质写字楼项目趋之若鹜。”杨煜表示。
据戴德梁行的研究报告，截至今年一季度上海甲级写字楼5.95%的空置率达到了2008年金融危机以来的新低；与此同时，2011年上海内环内甲级写字楼租金比2010年上涨了近20%。
长进置业副总经理高鑫来告诉记者，正是由于投资者近日在市场上的新举动，才促使沪办公楼市场变得引人关注。
“现在股市低迷和投资渠道的有限，又让这些投资客不得不把目光重新放到房地产市场上。但他们也意识到，在一二年甚至更长的时间里，已经很难继续从住宅中赚取大额收益了。经过近二年的房地产调整，投资客已经改变了投资方式，从过去的短线操作变为长线投资。”高鑫来表示。
杨煜告诉记者，位于曹杨板块单价3万——3.7万元/平方米的汇融大厦受即到了高度关注。“周边的住宅也要卖到3.5万元/平方米左右，因此办公楼在价格上吸引了一批投资者。”杨煜说。
据了解，汇融大厦周边共有3、4、11号和规划中的14号线交汇于此。而地处南京西路、静安寺、中山公园、长风生态园四大中心商圈的辐射范围，也使该写字楼成为上海普陀区内十分稀缺的商务综合体项目。
第一太平戴维斯董事长刘德扬指出，与住宅仍然处于探底阶段不同的是，现在上海写字楼市场已经出现了触低反弹的阶段。
“现在开始出现上涨的势头，投资客群体也看到了这其中新的机会。”刘德扬表示，一些交通和品质都不错的小户型写字楼，均成为投资者眼中的抢手货。
国内金融机构需求猛增
对于上海写字楼市场触底反弹的问题，业内人士告诉记者，这与外企在沪办公需求扩张有直接关系。
“欧债危机让整个欧洲市场伤了元气。很多大型企业对欧洲经济究竟多久才能恢复到原先水平，很没有底。这也是为什么今年他们非常关注中国经济走向的重要原因。如德国、英国及一些欧洲国家的电子、贸易、化工和制造企业，都把中国的华东地区视为他们未来利润的重要增长区域。”刘德扬告诉记者，由于在上海聚集了很多高校，综合人力成本也较欧洲要便宜，因此这些企业认为上海非常适合作为他们在中国扩大企业规模的重要基地。
也正是由于这些企业的扩张，由此带来了大量对甲级写字桉的办公需求。
据Savills统计，由于看好中国经济增长和中国市场，约64%的外资、香港和台湾企业表示未来将增加在中国大陆的员工招聘。而这个规模远高于新加坡和香港约40%的比例。
有消息人士告诉记者，由于员工数量增加，三菱电机、富士通等制造企业均有办公楼扩租的需求。而由于今年陆家嘴地区的新增甲级办公楼数量有限，一些国外的金融机构不得不到浦西寻找更大的办公场所。
记者在采访中了解到，除了外企在沪的办公需求有所增长，国内金融机构也成为市场上一股强劲的需求。
“很多国内的贸易、会计、保险和期货公司也成为办公楼市场需求增加的一股主要力量。尤其是国内金融企业在上海的办公需求增长得特别快。南京银行、江苏银行、浙商银行、宁波银行等很多金融机构在沪的工作人员都出现了大幅的增长。”一家投资机构高层向记者透露，受去年国内各种保险和理财市场出现井喷影响，今年国内很多银行和保险公司都扩大了在上海的人员需求量。
受上海部分核心商圈租户受租金上涨压力，出于成本控制的需求，国内金融机构的办公地点还出现了外移的趋势。
杨煜表示，一些交通便利、处于传统商圈辐射范围新兴核心商务的商办项目，尤其受人关注。“如泛中山园地区、漕河泾等新兴的商务区，凭借着外移需求和成熟投资者的助力，以及自身品质配套的成熟，已逐渐成为写字楼市场的新焦点。”杨煜说。
